房地产行业反洗钱监管全面升级。住房和城乡建设部与中国人民银行近日联合发布《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》（下称《办法》），首次将房地产开发企业及中介机构正式纳入国家反洗钱监管体系。
《办法》明确要求房地产从业机构必须严格执行客户身份识别制度，完整保存交易记录至少十年，并对可疑交易进行强制上报。这是监管部门继贵金属、宝石等行业后，在特定非金融领域反洗钱工作的又一重要举措。
业内人士分析称，随着房地产行业洗钱手段日趋复杂多样，新规的实施将重塑行业风险管控体系，短期内虽会增加企业合规成本，但长期将促进市场规范化发展。与此同时，与之密切关联的银行等金融机构也面临新的合规挑战。
短期合规成本激增，长期加速市场出清
《办法》要求，房地产从业机构需严格执行客户身份识别制度，对拒绝提供身份证明的客户有权终止交易，并需将可疑交易上报反洗钱监测分析中心。同时，客户身份资料和交易记录保存期限被明确为不少于十年。
“这标志着房地产行业正式被纳入国家反洗钱统一监管框架。”苏商银行特约研究员武泽伟分析道。他认为，新规通过建立强制性的客户身份识别、可疑交易报告等制度，有效填补了房地产这一洗钱高风险领域的监管空白。
针对房地产洗钱的常见手法，北京市盈科律师事务所律师李松归纳出四大类型：分拆购房的“白手套”操作、名亏实盈的虚假交易、利用房企关联企业洗白，以及通过空壳公司运作。值得注意的是，近年来这些手法呈现隐蔽性增强、金融工具复合运用、跨境操作增多等新特征，对监管提出更高要求。
市场分析人士普遍认为，《办法》实施将给行业带来深远影响。短期来看，或推动合规成本上升。58安居客研究院院长张波表示，机构需增设反洗钱岗位、升级信息系统，人力与技术投入将显著增加。以某头部房企为例，其财务人士表示，严格执行客户身份核验可能延长交易周期，甚至导致部分敏感客户流失。
同时，行业分化或进一步加剧。业内人士表示，资金实力薄弱的中小房企和中介机构面临更大合规压力，而头部企业凭借资源优势有望扩大市场份额，目前已有部分区域性中介开始调整业务策略。
长期而言，新规则将加速市场出清。武泽伟认为，反洗钱义务的明确将倒逼行业规范发展，有效遏制代持购房、“白手套”等灰色操作。
“这一规定从源头上加强了客户身份识别，有效阻断了不法分子利用房地产交易进行洗钱的途径。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者分析称，通过查验自然人、法人及非法人组织的身份证明材料，并留存复印件，房地产从业机构能够建立起更为完善的客户身份档案，为后续的交易监控和风险评估提供坚实基础。
金融机构联动承压，银行需强化资金链审查
房地产反洗钱监管升级，对与之密切关联的金融机构同样形成冲击。
“房企和中介成为反洗钱‘哨兵’后，银行的风控压力实际上更大了。”某股份制银行对公业务人士对记者表示。根据《办法》，房地产从业机构需将可疑交易上报至中国反洗钱监测分析中心，而银行作为资金流动的核心枢纽，需同步加强对房企账户及个人购房资金的监测。
“尤其是开发贷、按揭贷款等业务，银行需重新评估客户资质，与房企共享反洗钱数据，风控流程会更复杂。”该人士称。
值得注意的是，新规延长了客户资料保存期至十年，远超此前五年要求。另有股份行合规人士对记者称，这意味着银行需对存量房贷客户的资金来源进行回溯审查，“历史违规行为被追溯的风险上升，部分银行可能面临合规整改压力”。
而跨境资金流动监管亦是此次新规重点。“近年来，通过离岸公司购置国内房产、虚构贸易背景转移资金等跨境洗钱手段频发。”前述合规人士对记者进一步表示，新规落地后，银行在办理涉及房地产的跨境汇款时，需强化“了解你的客户”（KYC）和“了解你的业务”（KYB）审查，防止资金异常流动。
房地产反洗钱监管持续深化，新规落地仍有挑战
业内人士表示，近年来，我国反洗钱监管体系正经历从金融领域向全产业链延伸的变革。从2006年首部《反洗钱法》聚焦金融机构，到如今覆盖房地产、贵金属等非金融领域，监管范围持续扩大折射出防控体系的升级。2021年6月，央行发布的《反洗钱法（修订草案公开征求意见稿）》首次将房地产从业机构纳入监管视野，为此次《办法》的出台埋下伏笔。
监管升级背后是犯罪手法的演变。最高检数据显示，2024年检察机关起诉洗钱罪2741人，是2019年起诉洗钱罪人数的近20倍。其中，利用房地产洗钱案件占比突出。典型案例如唐山市检察院披露的案例，不法分子通过购置房产转移非法集资款，最终被追加洗钱罪起诉。业内人士称，随着金融领域监管趋严，犯罪渠道正加速向房地产等大宗交易领域转移。
然而业内人士认为，新规落地也面临多重挑战。一方面，房地产交易涉及多方主体，信息壁垒可能削弱监管效力；另一方面，部分投资者已开始转向商业地产、车位等替代渠道规避监管。某中介机构人士向记者透露，股权转让、代持协议等新型规避手段正在涌现。此外，三四线城市监管资源不足也可能影响政策执行效果。
市场人士预期，随着《办法》实施，各地方政府将陆续出台配套细则。北京、上海等一线城市有望率先推出更具操作性的实施方案，进一步细化审查标准和执行流程。
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